Die Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes verpflichtet die Kantone, welche für raumplanerische Angelegenheiten grundsätzlich zuständig sind, ihre Bauzonen auf die Grösse zu überprüfen und eventuell überdimensionierte Bauzonen zu verkleinern. Im Kanton Luzern sind es 21 Gemeinden, die über zu grosse Bauzonen verfügen, und deshalb verpflichtet sind, diese zu verkleinern. Wer auf seinem Grundstück in den letzten Jahren nicht ein Bauprojekt realisierte oder zumindest ein konkretes Bauprojekt vorweisen kann, riskiert also, den «Baustatus» von seinem Grund und Boden gänzlich zu verlieren. Mit einer finanziellen Entschädigung durch den Staat darf dabei nicht gerechnet werden.
In der Regel verursacht allein die Ankündigung einer drohenden Rückzonung Emotionen, Ungewissheit und die Sorge vor dem Verlust von (Immobilien-) Vermögen. Die emotionale Komponente ist dann nicht selten Treiber zu einer Einsprache, über welche im Kanton Luzern sodann entweder unmittelbar an der Gemeindeversammlung abgestimmt oder an der Urne entschieden wird. Dabei ist es im Kanton Luzern gleich in mehreren Gemeinden zur Gutheissung von Einsprachen durch die Versammlung bzw. Stimmberechtigen gekommen, was im Ergebnis dazu führte, dass die entsprechende Gemeinde ihre Bauzonen – entgegen dem hoheitlichen Auftrag – eben zu wenig verkleinerte.
Sofern auf kommunaler Stufe in der Folge nicht «nachgebessert» wird, indem andere Grundstücke ausgezont werden, darf der Regierungsrat die Revision der Nutzungsplanung nicht genehmigen. Alternativ hebt er aber die Beschlüsse über die gutgeheissenen Einsprachen wieder auf. Gleiches gilt für das Verfahren vor dem Kantonsgericht.
Aus diesem Grund gelangten mehrere Grundeigentümer in der Luzerner Gemeinde Rickenbach (Ortsteil Pfeffikon) an das Bundesgericht, um die drohende Rückzonung ihrer Grundstücke zu verhindern. Ihre Beschwerden haben zu einem ausführlich begründeten Urteil der höchsten Instanz zum schwierigen Thema Rückzonung geführt, welches sinngemäss auch auf andere Kantone übertragen werden kann. An dieser Stelle wird hauptsächlich auf den Aspekt der Nutzungsplanung eingegangen.
Umstritten war im konkreten Fall unter anderem das Alter eines Nutzungsplans, welches ein gewichtiges Kriterium im Rahmen der Interessenabwägung ist. Denn je neuer ein Plan ist, desto gewichtiger müssten die Gründe sein, um ihn anzupassen. Massgeblich ist stets eine gesamthafte Interessenabwägung im Einzelfall, wobei laut Bundesgericht dem öffentlichen Interesse an der Rückzonung überdimensionierter Bauzonen erhebliches Gewicht zukommt und dieses grundsätzlich das Interesse an der Beständigkeit altrechtlicher Nutzungspläne überwiegt. Infolge neuerer Revisionen des Raumplanungsgesetzes erwiesen sich die Nutzungspläne der Gemeinde Rickenbach als nicht (mehr) übereinstimmend mit dem Bundesrecht. Dieses begrenzt durch Vorgaben des Raumplanungsgesetzes (RPG) zur Bauzonengrösse (Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG) den Entscheidungsspielraum der Gemeinden. Dieser Umstand – wie mehrere andere fallbezogene Aspekte – führte deshalb im Ergebnis zur Abweisung der Beschwerden (vgl. BGer-Entscheid zu den (vereinigten) Verfahren 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023 vom 22. August 2024).
In den noch hängigen Verfahren betreffend Rückzonungen in Luzerner Gemeinden wird dieser Entscheid Beachtung finden (müssen). Nach Auskunft des kantonalen Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartements handelt es sich dabei um die Gemeinden Altbüron, Wauwil, Greppen und Triengen (vorgeprüft) sowie Reiden, Escholzmatt-Marbach, Hitzkirch, Weggis und Zell (in Genehmigung; Stand 11.11.2024).
Die klare und höchstrichterliche Rechtsprechung ist zwar aus rechtsstaatlicher Sicht positiv zu werten, gleichzeitig verdeutlicht sie aber die durchschlagende Wirkung aus Gesetzesrevisionen, welche private Absichten nicht selten überholt und im Ergebnis aushebelt.
Soweit muss es nicht kommen, wenn Sie sich über die Gesetzesrevisionen frühzeitig informieren und über die einzelfallbezogenen Auswirkungen rechtzeitig juristisch beraten lassen. Die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte der Pilatushof AG Ihnen gerne dafür gerne zur Verfügung.
